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리버스 모기지 자격 조건 [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지 시 어떤 자격 조건이 필요하고 신청 절차나 사후 관리 등이 궁금합니다.       ▶답= 리버스 모기지에 생소하신 분들을 위해 요약해서 전반적으로 말씀드리겠습니다. 신청 자격 조건은 일반 모기지에 비해 매우 관대합니다. 크레딧 점수는 아예 고려하지 않습니다. 또 소득 조건도 재산세와 유틸리티를 부담하실 수 있는 지만 심사합니다. 따라서 소셜 연금을 받으시는 경우라면 대부분 문제가 없습니다.     소셜 연금조차도 없으신 경우라고 하더라도 ①집의 모기지 잔액의 거의 없거나 ②일정한 금융자산이 있으시다면 신청 가능할 수 있습니다. 또 최근 2년간의 페이먼트 히스토리가 중요합니다. 특히 재산세와 모기지 납부에 연체가 없는지 확인합니다. 객관적으로 인정되는 사정이 있다면 해결 가능하고 그렇지 않은 경우에는 조건부로 승인이 됩니다. 이 경우 인출금이 줄어드는 결과가 됩니다. 대체로 신청자의 자격조건보다는 프라터티의 자격조건이 더 제한적입니다.     콘도나 타운하우스의 경우에는 FHA 승인된 경우만 가능하고 실제 거주인 경우라면 4유닛까지 가능하지만 렌트용 주택은 제외됩니다. 마지막으로 리버스는 집을 파시는 절차가 아니라 일종의 융자입니다. 따라서 기존 융자금이 너무 많이 남아있으면 신청이 불가합니다. 그 비율은 신청자의 연령에 따라 다르므로 이에 대해서는 사전 확인이 필요합니다.   그다음으로 신청 절차는 사전 카운슬링을 제외하고는 일반 모기지의 재융자와 동일합니다. 에스크로를 오픈하고 감정, 펀딩, 타이틀 등기까지의 과정을 거칩니다. 가장 먼저 해야 하는 카운슬링은 금융 상품의 이해에 취약한 시니어들을 대상으로 교육의 목적으로 갖고 있습니다. 비영리 카운슬링 기관을 직접 방문하거나 전화로도 가능하며 1시간 내외가 소요됩니다. 카운슬링을 신청할 시에는 상담했던 전문가에게서 관련 자료와 리스트를 받으셔야만 합니다.   카운슬링은 영어로 진행되므로 경험 있는 전문가에게 내용을 사전 숙지 받으시는 게 좋습니다. 카운슬링을 마치면 절반 정도의 절차가 끝난 셈입니다. 서류와 함께 신청서를 제출하고 나면 곧 주택 감정이 이뤄지고 그 다음부터의 절차는 담당자가 맡아서 진행하게 됩니다. 대부분 신청하고 나서 총 4주 정도면 종료됩니다.   리버스 모기지로 현금을 지급받는 방법은 평생 월 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 등의 4가지 방식이 있습니다. 많은 분들이 그 선택에 어려움을 겪게 되는데 이 모든 방식은 처음부터 혼합이 가능하고 또 신청 이후에도 사후 변경이 쉽게 가능하므로 선택과 관련해서는 크게 우려할 필요가 없습니다. 리버스를 받고 나서 특별한 유지 조건은 없습니다. 편지로 1~2년에 한번씩 거주 확인을 하므로 답장만 잘해주면 문제가 발생하지는 않습니다.     평생 페이먼트의 경우에는 정부 보증으로 부부 평생 페이먼트가 보장되므로 특별한 관리가 필요 없습니다. 라인오브 크레딧의 경우에는 현금이 필요할 때 신청하는 방식을 셋업해야 합니다. 편지, 이메일, 전화, 온라인으로 신청합니다. 본인 확인을 위한 절차이므로 신청만 하면 조건없이 바로 지급합니다. 다음은 가장 먼저 물어보시는 질문 중 하나로 사후 관리입니다.    리버스를 전문으로 한지 10년이 넘어가면서 신청자 중에 사망하시는 분들이 늘어나고 있어서 관련 문의가 많습니다. 배우자가 사망하시면 사망 확인서를 렌더에 제출해야 해서 어카운트및 타이틀을 정리해야 합니다. 두분 모두 사망 시에는 가족이나 상속자가 렌더에게 연락해서 매각 절차를 진행해야 합니다. 리빙 트러스트와 유사하게 법정상속 절차를 피할 수 있는데 최대 180일까지 가족들이 직접 매각할 시간을 주게 됩니다. 분쟁이나 상속 과정이 걱정된다면 리버스 신청 전에 리빙 트러스트를 작성해두시는 것도 좋은 방법입니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 잔액 일반 모기지

2024-06-04

장수를 대비한 옵션 '리버스 모기지' [ASK미국 주택/부동산-남상혁 대표]

▶문= 왜 리버스 모기지가 장수를 대비한 옵션인가요?     ▶답= 리버스 모기지의 단점은 집의 에퀴티가 줄어든다는 것입니다. 반면에 장점은 노후 자금이나 생활비, 비상금 등을 위한 현금을 평생에 걸쳐서 안정적으로 확보해 준다는 점입니다.    간단하게 말씀드려서 리버스 모기지에 대한 선택이나 결정은 집의 에퀴티를 늘리는 것과 노후의 현금을 확보하는 것 중에서 각자 상황에 따라 더 필요한 것을 택일하는 것이라고 하겠습니다. 다만, 장점 중에서 '평생에 걸쳐'라는 점에 주목할 필요가 있습니다.     일반 모기지를 통해 현금을 확보하면 한 번에 목돈을 받게 되므로 평생 동안 생활비로 사용하기에 적합하지 않습니다. 또 매달 페이먼트를 내야 하므로 에퀴티는 줄어들지 않겠지만 결국 융자 받은 돈보다 더 많은 돈을 페이먼트로 납부해야 하기에 본래 취지와는 정반대로 캐시플로우에 악영향을 끼칩니다. 이는 평생 동안 현금이 확보되는 게 아니라 임시로 제한된 기간에만 접근 가능하기 때문입니다. 결국 미래에 소득이 늘지 않는 은퇴 시니어들에게는 둘 중에서 선택하자면 리버스가 본래 취지에 맞습니다.   더군다나 수명 연장으로 갈수록 노후 기간이 길어지고 있습니다. 노후 생활에 있어서 현금의 보충이 필요하다면 평생 동안을 기준으로 해서 확보하는 방법을 찾아야만 합니다. 최근 포브스지 등 여러 매체에서 "리버스 모기지가 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위한 방법으로 부상하고 있다"라는 내용의 보도가 나오고 있습니다.     롱 텀 케어가 요양원일 수도 있고 집에서 파트타임으로 타인의 도움을 받을 수도 있는데 그 비용을 미리 확보하는 방법으로 활용되고 있다고 합니다. 건강 관리를 잘해서 요양원에 갈 필요가 없더라도 노후 기간이 길어지면서 특정 기간에는 직업적인 타인으로부터 도움을 받을 필요가 점점 더 커지고 있기 때문입니다.    리버스는 일반 모기지와 달리, 매달 안정적으로 현금을 받거나 미래의 불특정 시점에 한도 내에서 편리하게 언제든 현금을 받을 수 있는 방식은 리버스만이 제공 가능한 옵션이라고 하겠습니다. 이러한 이유로 최근 이자가 높아져서 리버스의 수령 금액이 다소 줄어들었음에도 주류사회에서 리버스 모기지의 신청 건수는 기록적인 증가를 보이고 있습니다.     또 확정된 한도 내에서 현금이 평생 동안 보장되면서도 집을 아무 때나 팔 수가 있습니다. 이 경우 일반 융자처럼 리버스로 쓴 돈을 갚고 나머지는 가져가시게 됩니다. 또 많은 분들이 오해를 하는데 신청자 부부가 모두 사망하더라도 은행이 집을 가져가지는 않습니다. 신청하신 부부 두 분의 자녀나 미리 지정해둔 사람이 그 집을 직접 처분해서 리버스로 쓴 돈을 제외한 나머지를 가져가게 됩니다. 모자란 경우에는 책임이 없고 에퀴티가 남은 경우엔 사후에라도 가져갈 수 있습니다.       ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 옵션 리버스 일반 모기지

2023-09-19

리버스 모기지의 노후 에퀴티 활용법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법이 있나요?   ▶답= 은퇴 후 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 일반 모기지 캐시아웃 재융자, 다운사이징 그리고 리버스 모기지입니다.     이 중에서 캐시아웃 재융자는 페이먼트가 발생하기 때문에 단기간 용도에 그칩니다. 왜냐하면 캐시아웃한 목돈을 모두 페이먼트로 갚아도 융자 잔액을 다 갚을 수 없습니다. 시간이 좀 지나면 돈을 모두 소진하고 오히려 생활비를 더 부족하게 만듭니다.     반면 라인 오브 크레딧은 이보다는 조금 더 기간을 늘릴 수 있지만 재연장이 쉽지 않기 때문에 현재의 집에서 장기간 혹은 평생 거주를 목적으로 한다면 문제가 있습니다.     정리해 보면 리버스 모기지가 적합한 경우는 현재의 집에서 평생 혹은 장기간 거주할 예정이며 어느 정도 에퀴티를 현금화 시킬 필요가 있는 경우입니다.     설문조사에 따르면 은퇴자에 해당되는 60세 이상 주택 소유주들의 경우 응답자중 70% 정도가 현재 살고 있는 집에서 평생 거주를 희망한다고 답하고 있습니다. 그만큼 살고 있는 집에서 은퇴하고 싶은 분들이 대다수입니다.     현재로서는 은퇴 후 현재의 집에서 살면서 에퀴티를 생활비로 활용하는 방법은 리버스 모기지밖에 없습니다. 다른 옵션들은 페이먼트가 발생하기 때문에 결국은 똑같이 현금이 부족한 상황으로 되돌아오고 맙니다.     상담하다 보면 은퇴 후 평생 동안 현재의 집에서 계속 거주할 필요와 이유가 많다는 것을 알게 됩니다. 하지만 이런 경우라면 다운사이징이 어렵습니다. 사실 현재 집을 팔고 더 작은 집으로 이사 가서 현금을 마련하는 이 옵션은 실제로 계산해 보면 별로 효과가 없습니다.     리버스 모기지에 대한 거부감을 듣다 보면 선입견과 막연한 이유가 많습니다. 그러나 평생 노후기간 동안 살던 집에서 거주가 보장되면서도 현금을 생활비로 보충 받는 방법은 리버스 모기지가 유일합니다. 생활 측면에서는 당연히 만족스럽습니다. 반면, 우려되는 비용 측면은 다른 옵션인 다운사이징과 잘 계산, 비교해 보면 스스로 답을 얻을 수 있습니다.     ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지 노후 에퀴티 일반 모기지

2023-08-15

리버스 모기지의 오해 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기고 매달 현금을 받는 것으로 알고 있습니다. 지금 당장은 현금이 필요가 없는 상태인데 리버스 모기지로 은퇴 후 어떤 도움이 될 수 있을까요?   ▶답=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기는 게 아닙니다. 리버스 모기지를 받아도 일반 모기지와 마찬가지로 타이틀은 그대로 보유하십니다. 은행의 담보가 설정될 뿐입니다. 그래서 일반 모기지와 똑같이 리버스를 받아도 언제든 집을 직접 파실 수 있습니다. 집 시세에 비해서 받으시는 현금이 적다고 하시는 분들 중에 상당수는 이처럼 집의 소유권이 은행으로 바뀐다고 잘못 아시고 계시는 경우입니다.   두 번째로 지금 당장 현금이 필요 없으시다고 말씀하셨는데요. 리버스 모기지에서 현금을 수령하는 방식은 매우 다양하고 플렉시블 합니다. 추천드리는 방식은 평생 동안 리버스 모기지 신청이 종료되자마자 현금 일부를 받으시고 나머지를 라인 오브 크레딧을 셋업 하시는 경우입니다. 일례로 매달 모자라는 현금이 500달러 정도인데 몇천 달러씩 받으실 필요가 없다는 경우이십니다. 이런 때는 매달 500달러씩 평생 받으시고 나머지는 라인 오브 크레딧으로 놔두었다가 비상금처럼 목돈이 필요할 때마다 사용하실 수 있습니다.   특히 최근에는 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위해서 리버스 모기지를 고려하시는 분들이 늘고 있습니다. 롱 텀 케어 시설의 비용이 워낙 많이 소요되기 때문에 롱 텀 케어 보험에 가입하지 않으셨다면 리버스의 도움이 필요할 수 있습니다. 또 롱 텀 케어 시설에 들어가지 않더라도 집에서 홈 케어로 그때그때 간병인의 도움을 받으실 수도 있는데 이때 예상치 못한 그 비용을 편리하게 꺼내 쓰실 수 있습니다. 일반 융자는 융자금이 처음에 정해지는데 반해 리버스의 라인은 쓰신 만큼만 쓰신 뒤에 계산되므로 이자 계산도 훨씬 더 유리합니다.   리버스 모기지는 자산을 쌓는 것이 아니라 갖고 계신 자산을 활용하는 방법입니다. 노후에는 이를 활용하는 것이 더 중요해지기 때문입니다. 특히 평균 수명이 길어진 현재와 같은 100세 시대에는 자산가가 아닌 경우라면 집의 에퀴티를 활용하지 않을 수 없습니다. 이미 캐시플로우가 타이트하신 경우라면 평생 페이먼트 방식을, 현재는 괜찮지만 롱 텀 케어나 비상금이 필요하시다면 리버스이 라인 오브 크레딧 방식을 추천드립니다.     ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 신청 일반 모기지

2023-04-18

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